Publico la siguiente nota escrita por mi persona, para aquellas personas que quieran entender los motivos por los cuales el Colegio de corredores Inmobiliarios no puede exigir la titulación a los comerciantes que se dediquen a este area del comercio y quieran inscribirse.

LA INAPLICABILIDAD DE LAS NORMAS QUE RESTRINGEN EL INGRESO AL MERCADO DE CORRETAJE INMOBILIARIO.

NOTA A FALLO: PIAZZA DE PEIRANO ARACELI ESTHER CONTRA COLEGIO UNICO CORREDORES INMOBILIARIOS CABA SOBRE AMPARO (ART. 14 CCABA)” EXPTE: EXP 42460.

I_Introduccion:

Motiva el presente fallo que aquí se estudia, la interposición de una acción de amparo por parte de un corredor inmobiliario, al ser incluido en el listado de “infractores no matriculados” llevada públicamente por el colegio de corredores inmobiliarios –CUCICBA-, quien anteriormente le hubiera denegado la posibilidad de matriculación, por no contar título universitario y/o terciario de “corredor inmobiliario”. En la acción se solicita el cese en la inclusión en dicho listado, y se ordene asimismo la matriculación, aún a pesar de no cumplir con los requisitos de curricula de estudios universitarios estipulados por la norma.

Que dicho operador, fundó su petición de amparo en la imposibilidad de ejercer libremente su derecho constitucional a la industria licita, entendida en este caso como el derecho de practicar libremente el comercio, intermediando en la compra-venta de bienes que se encuentran dentro del comercio, como lo pueden ser los inmuebles.

Ahora bien, tal y como lo establece el fallo, la norma exige a los intermediadores en operaciones de compra-venta inmobiliarias, que cuenten con un titulo terciario o universitario de “corredor”.

Que esto, el legislador, lo hace con el bajo la excusa de “Jerarquizar” la actividad y dar más seguridad a aquellas personas que intervienen ocasionalmente en el mercado, evitando de este modo serias irregularidades como las que se venían ocasionando hasta el momento.

Entiendo que a los fines de un análisis minucioso, debemos considerar la normativa existente.

II_ Antecedentes normativos:

Resulta importante destacar que cuando nos referimos al corretaje, nos referimos a un acto de comercio, como fuese declarado por el código de comercio en su Art. 8, inc. 3., siendo los corredores auxiliares del comercio conforme Art. 87, inc. 1 de la misma norma.

En este caso, debe entenderse como corredor inmobiliario a quien cumple el rol de poner en contacto un comprador, con un vendedor, para que entre ellos estos realicen un negocio jurídico determinado que solo les incumbe a ellos.

Adelanto mi opinión personal al respecto, entendiendo que la exigencia de una curricula de estudios para determinar la “profesionalidad” como requisito de admisibilidad para el ejercicio de actos de comercio importa cercenar severamente el ejercicio a la industria licita sobre una base discriminatoria, esto es la negativa sobre la base de la educación que ha recibido.

Nótese que el comerciante no realiza ninguna función pública (como si lo hacen los martilleros, abogados, escribanos, médicos y contadores, en la extensión de sus obligaciones con el estado). Se encuentran de este modo exentos de las exigencias que el mismo estado pueda imponerles para su ejercicio, resultando una intromisión irrazonable en el ámbito privado y en las libertades civiles de los individuos en los términos del Art. 14 de la Constitución Nacional.

Ahora bien, lo primero que salta a la vista cuando se examina el conflicto, es el juego entre la norma que regulaba la actividad originalmente, la normativa de orden nacional posterior, y la normativa del Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El Código de Comercio, en su articulado vigente hasta el año 1999, establece como requisito la inscripción en el registro de comercio como corredor, el aprobar un examen sobre las nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial.

A partir del año 1999, sin la existencia de una modificación en el régimen de compraventa civil y comercial, se reemplazo dicha norma por el Art. 32 de la ley 25.028, que establece la exigencia de un título universitario para el ejercicio del corretaje inmobiliario.

Es decir, la nueva normativa modifica la exigencia de un simple examen ante el registro de comercio sobre nociones básicas de la compra venta civil y comercial, a requerir una carrera universitaria como requisito para ejercer el comercio.

Notando seguramente la restricción irrazonable que esto importaría a las libertades civiles, la Ciudad autónoma de Buenos Aires, (al igual que un sinnúmero de gobiernos provinciales), promulgo el texto de la ley 2340 C.A.B.A., donde se morigera el acceso a la matriculación mediante la obtención de un titulo terciario.

Es decir, se echa en contra de lo dispuesto por la ley Nacional y reduce las exigencias dispuestas en una norma de mayor jerarquía.

Del modo en que están dadas las normas, pareciera que la invalidez de la norma se encuentra dado por el grado de exigencia de los requisitos estipulados anteriormente y la irrazonabilidad de los nuevos requisitos impuestos, sin embargo, esto no es necesariamente así.

La norma anterior supeditaba la inscripción al registro de comercio a aquellas personas que tuvieran nociones básicas de compra-venta y asi lo acreditaran mediante un examen, pero de modo alguno restringía el ejercicio del comercio, toda vez que se preveía el ejercicio del corretaje por personas no inscriptas, tal y como se desprende del Art. 89 del código de comercio.

Sin embargo, el Art.3 de la ley 2340, establece como requisito para el ejercicio del corretaje en el ámbito de la ciudad, el cumplir con la titulación y la registración. Es así que no se trata solamente de un salto en la exigencia que la ley requiere, sino de una limitación donde antes no existía, resultando de este modo una verdadera limitación de la libertad del ejercicio de la industria licita.

III_ Conclusiones.

Sin perjuicio de la desproporción de las exigencias en las tres normativas, y de los efectos sobre el ejercicio del comercio, la cuestión que se planta en la acción de amparo en ultima ratio resulta ser: ¿puede, la obtención de un título universitario – o terciario-, ser una exigencia válida para el ejercicio del comercio?

Entiendo que es la misma ley la que nos da la respuesta, y que es el fundamento que utiliza el juez como medula para estructurar su fallo. Esto es, la profesionalidad para ejercer el comercio no puede venir del otorgamiento de un diploma universitario o terciario, sino de la calidad establecida del comerciante.

Es la misma ley la que le reconoce la posibilidad de continuar ejerciendo el comercio a aquellos operadores que lo hacían con anterioridad a la sanción de la misma, yaciendo allí que la competencia para ejercer su actividad no puede provenir de un permiso estatal atento haber aprobado una curricula de estudios, sino de la calidad de comerciante del individuo.

El fallo aquí comentado, entiende que no resulta siquiera necesario decretar la inconstitucionalidad de la norma, para admitir la matriculación de la actora, toda vez que a su parecer el ejercicio del comercio durante quince años, la ponía en pie de igualdad a aquellos que si tenían títulos universitarios y/o terciarios.

La resolución, que fuere consentida por la demandada – Colegio de Corredores de la Ciudad De Buenos Aires-, ratifica la posición de que la legitimación para ejercer el corretaje comercial no deviene de cumplir los requisitos curriculares establecidos en la ley, sino de la idoneidad del individuo para hacerlo, puesto de que optar por la posición contraria se estaría ante una solución disvaliosa.

Este fallo, si bien no decreta la inconstitucionalidad de la norma, abre la posibilidad a todos aquellos corredores inmobiliarios, que por motivos de curricula han quedado excluidos de modo irrazonable del ejercicio legitimo del comercio, marginándolos y reduciéndolos a meros operadores ilegales, empobreciendo la posibilidad de libre ejercicio del comercio y protección del trabajo en cualquiera de sus formas, contemplada en los Arts. 14 y 14 bis de la Constitución Nacional.